Suche

4. Fachmarktzentren Report vorgestellt – Markenbildung macht Fachmarktzentren zu sichereren Investments

Eine Auswertung von über 250 Fachmarktzentren in Deutschland durch die GfK belegt, dass Fachmarktzentren, die als Marken entwickelt sind, das Risiko für Investoren senken. Daher widmet sich der inzwischen vierte Marktbericht „Fachmarktzentren in Deutschland“ in diesem Jahr dem Schwerpunkt „Positionierung und Profilierung: Wie werden Center Marken?“. Die MEC METRO-ECE Centermanagement hat zusammen mit den bewährten Partnern Corpus Sireo, Dr. Lademann & Partner, GfK, Savills und TH Real Estate die 120 Seiten starke Publikation heute auf der Expo Real in München der Öffentlichkeit vorgestellt.

„Grundsätzlich sind Markencenter in der Performance stärker als solche, die keine Marken sind“, sagt der GfK Handelsexperte, Manuel Jahn, und fährt fort: „No-Name-Center hängen extrem stark vom SB-Warenhaus als Ankermieter ab, da sie einen geringen Non-Food-Anteil an Mietern haben. Markencenter sind stärker diversifiziert und erreichen trotz des deutlich größeren Anteils an umsatzschwächeren Non-Food-Anbietern eine im Durchschnitt um 3% höhere Raumleistung.“ Der COO der MEC, Christian Schröder, ergänzt: „Markenbildung stärkt also den Umsatz der Händler und senkt durch Diversifizierung das Risiko für Investoren.“

Positionierung, Profil- und Markenbildung

Aus diesem Grund und vor dem Hintergrund von Renditekompression bei Neuakquisitionen sowie dem steigendem Wettbewerb von Handelsstandorten widmet sich der neue Marktbericht der großen Bedeutung von Positionierung, Profil- und Markenbildung von Fachmarktzentren und Hybriden Malls. Die Leitfragen des Marktberichts formuliert Schröder wie folgt: „Wie wird ein Center zu einer Marke? Was alles umfasst ein 360° Markenmanagement? Was ist die richtige Positionierung für ein Fachmarktzentrum und wie lässt sich eine langfristige Kundenbeziehung zu Verbrauchern und Mietern für Investoren wirtschaftlich nutzbar machen?“

Transaktionsvolumen von Fachmarktzentren so hoch wie nie

Neuer Rekord: Mehr als 2 Milliarden Euro betrug das mit Fachmarktzentren in Deutschland erzielte Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr. Besonders beliebt sind als Marken entwickelte Fachmarktzentren mit langfristig stabilen Cashflows sowie hoher Objekt- und Lagequalität. „Solche Objekte gehen dann auch schon mal mit Faktor 20 über die Ladentheke“, so der Head of Retail Investment Germany bei Savills, Jörg Krechky. „Es ist davon auszugehen, dass die Mehrheit der Investoren auch weiterhin Sicherheit vor Rendite stellt“, betont er.

Gerade institutionelle Anleger wie Versicherungen oder Pensionskassen suchen langfristig abgesicherte, planbare Ausschüttungsrenditen, die idealerweise die eigenen Cashflow-Ziele übertreffen. Dies bestätigt auch Marcus Mack aus seiner Erfahrung als Fund Manager bei TH Real Estate und sagt: „Heutzutage benötigen institutionelle Anleger Ausschüttungen von mindestens 4%, mit Investitionen in Fachmarktzentren können sie auch im heutigen Markt bei Einsatz von Finanzierungsquoten um die 50% noch zwischen 5,5% und 6,5% erwirtschaften.“

Um später keine faulen Eier im Nest zu haben, werden die Ankaufspro-zesse immer professioneller und strukturierter durchgeführt. „Nach Erwerb der Immobilie sind die Schaffung einer starken Marke und ihre langfristige Pflege der Schlüssel zum Erfolg. Die Center erhalten dadurch ihre notwendige Dominanz und können sich gegen Marktveränderungen erfolgreich behaupten“, so Managing Director und Fund Manager bei Corpus Sireo International, Hans Stuckart.

Neupositionierung auf Kundenwusch

Die Professionalisierung im Fachmarktzentren-Bereich hat auch zur Profilbildung und klaren Positionierung der einzelnen Objekte im jeweiligen Einzugsgebiet geführt. Profilbildung und Positionierung wurden auf die Verbraucher und die jeweils lokale Wettbewerbssituation ausgerichtet. Am Fachmarktzentrum schätzen die Verbraucher die Preisorientierung, wünschen sich aber auch eine angenehmere Aufenthaltsqualität, mehr Angebotsvielfalt und Serviceleistungen. „Im Gegensatz zu vielen anderen Handelsformaten, die es bisher nicht geschafft haben sich dem Mahlstrom der Mitte zu entziehen, bleiben Fachmarktzentren mit ihrer klaren Positionierung ‘preisorientiert mit fokussierter Ausrichtung auf den Routineeinkauf‘ auf der Erfolgsspur“, so Head of Financial Services und Fashion&Lifestyle bei GfK, Manuel Jahn.

Bestimmender Faktor Planungsrecht

Das Anpassen bestehender Objekte an Marktentwicklung und Kundenwünsche wird grundlegend durch die Ausrichtung und Anwendung des Bau- und Planungsrechts bestimmt. Für Neuansiedlungen und Erweiterungen sind in aller Regel Verträglichkeitsgutachten erforderlich, die juristischen Auseinandersetzungen standhalten müssen. „Die aktuelle Rechtsprechung der Gerichte stellt neue, höhere Anforderungen an rechtssichere Verträglichkeitsgutachten“, erläutert Uwe Seidel, Geschäftsführender Geschäftsführer von Dr. Lademann & Partner. Eine wesentliche Anforderung ist dabei die Verwendung einer sogenannten ‚dynamischen Wirkungsprognose‘ zur Bewertung der möglichen Folgen von Developments und Refurbishments. Daneben sind weitere Prüfkriterien neu geklärt worden, die künftig zwingend zu berücksichtigen sind. „Die Qualität der gutachterlichen Arbeit wird also künftig noch stärker den Erfolg und die Geschwindigkeit im jeweiligen Bauleitplanverfahren beeinflussen“, bemerkt Seidel.

Gastbeiträge von Branchenkennern

Zwei Gastbeiträge von Branchenexperten runden den diesjährigen Fachmarktzentrum Report ab. Zum einen beschreibt die Designagentur kplus konzept die Customer Journey durch ein Fachmarktzentrum, zum anderen präsentiert die Wisag Facility Services die Ergebnisse einer Studie, die untersucht hat, inwieweit das FM-Personal mit Kundenanfragen konfrontiert wird.